vivienda

Inscripción de exceso de cabida

Es aquella declaración formal que trata de alterar la medida superficial de una finca inscrita en el Registro con la que tiene en realidad.

No tiene acceso al registro como tal sino que se produce con ocasión de la inscripción de otro acto inscribible, salvo que tenga carácter inmatriculador, en cuyo caso se llevará a cabo por expediente de dominio o por acta de notoriedad regulada en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria que se tramita conforme a las reglas especiales que establece el artículo 203 LH, en cuya regla octava se exige la aprobación judicial de la misma, oído el ministerio fiscal, o el artículo 53. 10 ley 13/1996 de 30 de diciembre (declarado vigente por la nueva Ley). La resolución de la DGRyN de treinta de enero de dos mil quince reitera su doctrina relativa a la exigencia para la constatación registral de los defectos de cabida, los mismos requisitos que para los excesos.

Tradicionalmente se ha distinguido entre lo que es:

– Una mera rectificación de la descripción de la finca, cuando no excede de la vigésima parte de la cabida inscrita y basta con la sola manifestación del titular registral, de la que por su dimensión es algo más,

– de lo que es una rectificación de cabida propiamente dicha, donde se distingue a su vez:

  1. a) si no excede la quinta parte basta con medición técnica o que conste de certificación catastral descriptiva y gráfica;
  2. b) Si excede de la quinta parte, se considera como una auténtica inmatriculación debiendo tomarse todas las prevenciones previstas para ello y con los requisitos que recoge el mencionado artículo53 de la antigua Ley del Catastro que prevé, entre otros requisitos, un acta notarial de presencia y la declaración de notoriedad.

El Reglamento Hipotecario recogió esta distinción en la reforma de del Rd 1867/1998, si bien fue declarada nula por el Ts en sentencia de 31 de enero de 2001 por falta de rango normativo, si bien sus criterios se siguen manteniendo, pues dada la posibilidad de abusos mediante este procedimiento, ya sea para encubrir una transmisión de finca colindante o simplemente usurpación de una finca del vecino, los Notarios y Registradores someten la calificación de estos actos a los rigurosos filtros que preveía el precepto, así no haber dudas fundadas sobre la identidad de la finca, (estar inscritos otros excesos anteriores; tratarse de fincas formadas por segregación, división; tener linderos fijos como barrancos, calles, caminos u otros fácilmente identificables, etc), pues se supone que se sometieron a medición pericial en la que se expresó su medición con precisión.

Para el caso de que el exceso tenga carácter inmatriculador y no se corresponda el exceso con el catastro deberá rectificarse este previamente al otorgamiento del documento público rectificativo del Registro de la Propiedad por el procedimiento previsto en el artículo 18 de la Ley del Catastro, que exige el consentimiento de los colindantes.

Existen supuestos especiales de excesos de cabida en montes catalogados o lindantes a zona marítima terrestres, que imponen especiales requisitos. La sentencia del TC de 16 de febrero de 2015 establece que la competencia para relativa a los deslindes de zona marítimo terrestre son del Estado.

Para un estudio más exhaustivo de esta materia se recomienda la lectura del trabajo publicado por Fernando Gomá Lanzón “COMENTARIOS SOBRE LAS ACTAS DE NOTORIEDAD DE CONSTANCIA DE EXCESOSO DE CABIDA”.

Normativa:

Art. 200 de la Ley Hipotecaria Tr 1/ 1946.

– arts. 288 y ss Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.

Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario

– Art. 53. Pfo. 7, 8 y 10 ley 13/1996 de 30 de diciembre.

– Art. 22 Ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes.

– Art 15 Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas y art. 133 y 134 de su Reglamento Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre.

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