obranueva

Declaración de obra nueva.

La escritura de declaración de obra nueva es aquella que tiene por objeto describir la transformación operada en una finca consistente en construir sobre o por debajo de la misma una edificación, para trasladarla a los Libros registrales y así coordinar el Registro y la realidad extra-registral.

La normativa trata de distinta manera las declaraciones de obra nueva según sea:

de obra antigua, es decir, aquella que por el tiempo transcurrido se ha consolidado. Puede ser conforme a la normativa vigente con su licencia y demás requisitos, o fuera de ordenación, por realizarse en su día sin licencia o sin ajustarse a ella y no cabe acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. Las edificaciones en zonas especialmente protegidas no se consolidan y a lo sumo cabe utilización temporal de uso mediante licencia, así en zona Marítimo terrestre, zonas rurales especialmente protegidas o cascos históricos.

De rehabilitación: consistente en actualizar un edificio construído pero que por el paso de los años se ha quedado obsoleto o inservible. Puede ser de simple remoción o con ampliación de obra.

De obra nueva en sentido propio, es aquella que declara una obra reciente o que se está realizando. La necesidad de financiación de las obras hace que sea muy frecuente su realización al exigirlo las entidades financieras que suelen desembolsar parcialmente en función de certificaciones de obra.

Normativa:

– Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. Art. 19 y, en particular el 20.

Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, 173 (eficacia temporal de las licencias), 185 (Plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística).

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, art. 7, 19 (garantías), 20 y DA 2º.

ley Hipotecaria TR 8 febrero 1946, art. 208;

RD 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística arts. 45 a 55.

Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, arts. 7, 11, 22, 25 y 27;

Requisitos comunes.

-Legitimación idónea en el/los otorgantes, es considerada como un acto de riguroso dominio por lo que si corresponde a varias personas deberán de consentir todas ellas. Se acreditará de los propios títulos de dominio y/o representación, que se deben acompañar. Si la finca es de carácter ganancial, basta con el consentimiento del que aparezca en el Registro como titular registral.

– Deberá hacerse en escritura pública en la que se identificará la finca objeto de la obra y se describirá esta que se pretende declarar.

Requisitos de la obra antigua. Son las finalizadas antes de la prescripción de las acciones administrativas para restablecer la legalidad urbanística. La regla general administrativa establece un plazo de 4 años pero la normativa autonómica competente en este extremo establece otros plazos, por ejemplo en Valencia 15 años y en Andalucía 6.

A.- En cumplimiento del artículo 20.4 del vigente Texto Refundido de la Ley del Suelo y normativa autonómica aplicable:

1) Descripción de la obra: la finca se describirá conforme:

-la certificación catastral descriptiva y gráfica, o

– conforme al certificado de técnico competente (que deberá estar visado y su firma legitimada), de lo que se deja constancia.

Respecto del visado, como requisito introducido por la Ley Omnibus 25/2009, de 22 de diciembre, desarrollado por Real Decreto 1000/2010 sobre Visado Colegial Obligatorio disponiendo el artículo 2 que las únicas certificaciones a las que afecta la obligación de obtener visado colegial están constituidas por el certificado de final de obra de la edificación. En Andalucía Decreto 60/2010, de 16 de marzo, exige en el artículo 27 el visado no sólo para la certificación final de obra, sino también para el certificado acreditativo de que la descripción se ajusta al proyecto en la autorización e inscripción de las escrituras de obra nueva en construcción.

2) Fecha de terminación de la obra: debe acreditarse:

Por técnico que la obra está concluida en fecha determinada, que es como mínimo el último día del año “x”( siempre anterior al periodo de caducidad de acciones) o por certificación catastral (si bién en algunos registros exigen que se corrobore por el Ayuntamiento respectivo) y que por razón de su antigüedad es considerada una construcción o edificación respecto de la cual ya no procede (art. 185 de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía):

-adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes exigidos por la normativa autonómica (en Andalucía 6),

– exigir la construcción bajo los criterios de eficiencia energética.

3) Licencia primera ocupación o utilización. Por su antigüedad, tampoco le es exigible la de obra ni licencia de primera ocupación, de acuerdo con la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de mayo de 2011, entre otras.

4) Respecto del acto administrativo que determine el contenido urbanístico de la edificación se hará por comunicación del registrador de la propiedad, tanto para urbanas como rústicas fuera de ordenación, así res de 17 de enero de 2012.

B.- En Aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999. Si la fecha de finalización de la obra anterior a la entrada de la L.O.E., no procede:

-ni el seguro decenal (que en cualquier caso habría cumplido su plazo de diez años),

-ni el libro del edificio (cuando además no existe “usuario final” si es auto-promotor, en el sentido del artículo 7.3 de dicha Ley 38/1999 y la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007).

En caso contrario deberá acreditarse la contratación del seguro por el tiempo que falte hasta completar los diez años y la existencia del Libro del Edificio, salvo que se trate de auto-promotor individual de una vivienda para uso propio DA 2ª LOE.

– Licencia municipal o declaración de innecesaridad. No es necesario, si bien en determinadas ciudades con casto histórico protegido las ordenanzas Municipales pueden preverla.

Requisitos de la declaración de obra nueva (en construcción o construida y no prescrita la acción administrativa (seis años en Andalucía)) por la normativa general y autonómica.

  1. A) Si está terminada (art 27 Decreto 60/2010, de 16 de marzo):

Licencia de obras  (la cual, en Andalucía, caduca, salvo prórroga: si las obras no comienzan en el plazo de un año o no concluyen en el plazo de tres).

Certificado de fin de obra expedida por el director facultativo, que esté visada por el colegio profesional y con firma legitimada notarialmente, en la que se acredite que la descripción de la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia. Deberá de manifestar que se ha concluido con arreglo a los requisitos de eficiencia energética.

En caso de viviendas seguro decenal (salvo auto promotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio). No será necesario cuando se trate de una actuación de rehabilitación o reforma de un edificio construido antes de la aprobación de la LOE.

Licencia de primera ocupación o utilización.

Declaración conforme a la Legislación notarial que un ejemplar auténtico e íntegro del Libro del Edificio se ha depositado en el registro de la Propiedad competente, a disposición de los usuarios.

  1. B) Si se declara en construcción:

– Al declararse SU INICIO en la escritura bastará con acreditar:

Licencia de obras.

Certificado técnico expedido por la dirección facultativa de las mismas y visado por el Colegio profesional correspondiente, acreditativo de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia.

-AL TERMINAR la obra, por medio de acta, se acreditará:

Si es vivienda el seguro decenal, en vigor.

Certificado de fin de obra expedida por el director facultativo, que esté visada por el colegio profesional y con firma legitimada notarialmente, en la que se acredite que la descripción de la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia. Deberá de manifestar que se ha concluido con arreglo a los requisitos de eficiencia energética.

Licencia municipal de primera ocupación o utilización.

Constancia de autenticidad e integridad del Libro del Edificio con arreglo a la Legislación Notarial y depositado de un ejemplar en el Registro de la Propiedad competente, a disposición de los usuarios finales.

  1. C) requisitos de la Ley13/2015 de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria y del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Para las declaraciones que no se extiendan a la integridad del solar: ha de definirse la porción de suelo que ocupe mediante sus coordenadas de referencia geográfica. Mediante documentación gráfica catastral o informe técnico que lo acredite Se introduce la representación gráfica georreferenciada. 202 Ley hipotecaria. Las diversas entidades de una división horizontal tendrán cada una su representación gráfica.

Fiscalidad.

RDL 1/1993, de 24 de septiembre que aprueba el TR de la LITP y AJD, arts. 27y ss.

RD 828/1995 de 29 de mayo Reglamento ITP y AJD, arts. 66 y ss.

Decreto Legislativo andaluz 1/2009, arts. 23 y 26; Decreto Ley andaluz 1/2012, de 19 de junio.

La Declaración de obra nueva tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, dado que se trata de una escritura que tiene por objeto una cosa evaluable y es inscribible (eso si voluntariamente) en el Registro de la Propiedad. La base imponible es el valor de la obra si bien. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012 el coste de ejecución material de la obra, no el valor del inmueble, excluyendo el IVA, tasas, precios públicos, honorarios de profesionales, beneficio industrial y otros conceptos es de. El tipo impositivo en Andalucía es el 1.5% de la base imponible.

Existen exenciones para la construcción de VPO.

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