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PARTICULARIDADES DE LA COMPRA VENTA DE INMUEBLE URBANO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

Es la escritura de compra por excelencia. Hoy por hoy, la más frecuente en las Notarías es la de un departamento en propiedad horizontal, ya sea piso, local, garaje etc.

Los REQUISITOS y TRÁMITES para poder otorgar de manera eficaz una escritura de venta de piso o local en propiedad horizontal son los que se pueden contemplar en la ficha general, aquí solo nos referiremos a las particularidades a tener en cuenta:

RELATIVOS A LOS SUJETOS: No existen particularidades respecto de las ventas de inmuebles en general.

REQUISITOS RELATIVOS AL INMUEBLE:

Su descripción física se hará conforme a la legislación notarial que exige todos los requisitos exigidos para su inscripción en la legislación hipotecaria. Se tomarán de la propia copia de la escritura.

Se reseñara la cuota de propiedad en los elementos comunes del edificio de que forma parte.

La descripción del departamento no se puede alterar en absoluto respecto de la descripción que consta en el título constitutivo de la propiedad horizontal, no caben excesos o defectos de cabida, pues es principio en propiedad horizontal que todo lo que no es privativo es elemento común del edificio, luego sería necesario acuerdo de la Junta de Propietarios conforme a la Ley.

2º la extensión del derecho del transmitente sobre la finca, debe ser el pleno dominio. Con el piso o local se transmitirá su porción de elementos comunes determinada por la cuota que es inherente al departamento privativo, al igual que los anejos que le correspondan.

CARGAS: Además de las que puedan tener todos los inmuebles, se hace necesaria:

Manifestación de si la vivienda está o no arrendada, si lo está, que se ha notificado fehacientemente al inquilino a efectos del ejercicio del derecho de retracto (art. 25 LAU).

Manifestación de estar al corriente del pago de las cuotas de comunidad del edificio, se puede acreditar con certificado del secretario de la misma, cabe no obstante su exoneración por la parte compradora. por las cuotas impagadas de las tres últimas anualidades existe afección real del piso, así el art. 9.5 LPH:

“e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”

Si está al corriente del I.B.I pues existe afección real del inmueble a su pago, según artículo 64 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Podrá acreditarse con el certificado del Ayuntamiento correspondiente. Normalmente se exhibe e incorpora el último recibo pagado, si bien por sí solo no justifica el pago de los anteriores.

Manifestación de no estar comprendida en áreas de tanteo o retracto administrativo por necesidades de la vivienda.

REQUISITOS RELATIVOS AL PRECIO y Medios de pago: No hay particularidades respecto del régimen general.

PRIORIDAD REGISTRAL: no hay particularidades, salvo que, en todo caso, para la inscripción en el registro deberá cumplirse con la comunicación prevista en el artículo 254.5º.

REPERCUSIONES FISCALES: Las mismas que los inmuebles en general:

Plusvalía municipal (IIVTNU).- En todo caso.

En transmisiones Patrimoniales: BONIFICACIÓN: Si la adquisición se destina a vivienda habitual, el adquirente es menor de 35 años o tiene incapacidad declarada y el precio inferior a 30.000, el tipo será reducido al 3,5.

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